建築顧問 : 到底是誰在炒房?

土地加工業      土地販賣商          兩個是不一樣的

最近有人寫了一本標題聳動的書，主要在說建商有多黑暗，因為我自己待建商一段不算短的日子，我在想原來我辛辛苦苦的做事(工)，給大眾的印象是這樣的阿！(其實早知道了！不想面對罷了!XD)

很恰巧的是，這幾天新莊副都心標出了高價，一片撻伐，大家都在怪建商、財團，

很多人有怨言，認為是建商搞的鬼，其實當然是有一部份的因素。不過，所謂的進步社會不就是會包容多元觀點嗎？所以，我以下的論點絕對不是在幫建商說話，只是要厘清事情的真相，真正的炒地藏鏡人你們絕對無法找到的。

建設公司是一個結合龐大專業的產業，通常公司人少，但是每個人都幾乎是溝通與介面的管理者，因為他們沒有工人、機具，代銷、代書、中人都不是自己公司的人，大部份的建設公司養最多的是 工程師(監工)，有的比較重設計的公司也會請很多設計師。

這樣的公司幾乎是從基層爬上來的，每個人都是從小監工、主任、經理慢慢幹起來的，他們辛苦賺「土地加工」財，把土地變成建物，他們是在建築 量體，建築一個給客戶的夢想、一個家，這種人是不炒地皮的，因為地價飛漲，代表土地取得困難、風險增加，對於這樣的公司他們也是地價高漲的受害者，因為地主拿翹，建商買不到地，沒有地就沒有工作，自然就裁員，因此監工就滿街跑了。請相信我，台灣還是有很多這種建築人，他們只賺土地加工財，買了地就是要蓋，就是要推案。要是有哪個經理人膽敢說要賣土地賺差價，肯定會被拔掉。

一般的建商土地的存量都不多，除了怕養地成本帶來的風險之外，另外也是有「看不見的道德因素」，不養地，代表會有土地存量不足的風險，但也少掉猛付利息錢。我遇過好幾個有名的地產商，其實，都秉持不養地，不炒地的原則，有的是因為前輩失敗案例而有所警惕，有的是因為家訓，堅持土地存量不用太多，夠用就好，買了都會蓋，不會再轉手賣給同行賺取差價。

太多的人以為，建商都會把土地買來賣去，好疊高價錢，但是，真的有一部份的建商，是可以用「土地加工業」來形容他們。他們也希望房價、地價不要飆漲，他們的成本不用太高，賺取規劃、設計、施工的管理財，在以合理的價格出售，只要案子跑得順順的，不用創高價，照樣可以做一個很有格的建商。

(很幸運的我待過的公司都是屬於這樣的)

另一種類似國泰、宏盛、富邦這種的大財團支撐的建商，其實，也不算在炒高房價，他們運用資本財當作競爭障礙，購買土地、興建商辦、不出售土地所有權。

賺取固定的IRR，一種賺加工錢一種賺長期投資投報率，其實我個人認為都不算罪惡，反而是君子愛財取之有道。

另一種人是默默不出聲的，它可能也是掛著建商的招牌，但是，它手下幾乎沒有一個是工務，這種人很多，但都沒有名氣，它標到土地之後，就等著賣給出高價的人，正牌建商有時候手上沒地，只好跟這些人買地。

這種人就像「套房投資客」你無法說他錯，只能說，人各有志。這世界有很多賺錢的方式，不一定要選這一種。

如果有機會可以訪問建築界大腕，你最想問什麼問題呢？依據上面文章的精神我一定會問：X董如果你手上有一塊地，你持有半年準備進行開發，但是有人以你的持有成本1.5倍希望你賣給他，基於建商經營價值，你會放棄轉手利潤還是 專心本業進行建築呢?